URA KPKT: Apabila RUU menjadi senjata cauvinis

URA KPKT: Apabila RUU menjadi senjata cauvinis

May 8, 2025

TIDAK ada undang-undang yang secara zahirinya jahat. Semua undang-undang yang dirangka sudah tentu ada objektif baik yang ingin dicapai.

Namun, realiti dan teori adalah perkara yang amat berbeza. Ini juga satu hukum alam yang perlu kita sebagai manusia berakal fahami.

Urban Renewal Act (URA) atau Akta Pembaharuan Semula Bandar adalah sebuah undang-undang baharu yang dicadangkan oleh Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan (KPKT).

Apakah undang-undang ini dan mengapa ia dicadangkan?

URA membawa 3 asas utama dalam usaha pembangunan semula bandar iaitu:

i) Pembangunan Semula (Redevelopment) – Melibatkan perubahan struktur fizikal, termasuk membina semula, mengubah suai dan membaik pulih bangunan sedia ada.

ii) Penjanaan Semula (Regeneration) Bertujuan membaik pulih bangunan lama dan terbengkalai.

iii) Penyegaran Semula (Revitalisation) – Menumpukan kawasan yang mengalami kemerosotan sosio-ekonomi akibat bangunan atau tanah yang usang.

Menilai stuasi semasa negara kita, bangunan perumahan seperti flat dan apartment yang mempunyai pemilikan strata memerlukan persetujuan semua pemilik unit yang ada sebelum satu-satu usaha pembangunan semula tapak tersebut dimulakan.

Hal ini adalah berdasarkan Seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 mensyaratkan persetujuan penuh 100 peratus daripada semua pemilik sesebuah tapak sebelum badan pengurusan boleh mengambil alih sebagai pemegang amanah untuk melaksanakan kerja-kerja pembaharuan semula sesuatu kawasan.

Mengambil contoh mudah, sebuah kondominium mewah yang dibina era 1980-an di kawasan Ampang kini mula menjadi usang. Fasiliti asas seperti sistem perpaipan dan struktur bangunan memerlukan baikpulih besar-besaran.

Namun pihak pemaju tidak boleh membangunkan semula kawasan kondominium ini selagi 100 peratus penduduk kondominium ini tidak bersetuju.

Menambahkan lagi cabaran, hanya 30 peratus penduduk di kondominium ini adalah penduduk tetap, baki 30 peratus tidak boleh dijejaki serta baki 40 peratus adalah penyewa luar dan juga warga asing.

Situasi kondominium yang usang terpaksa dibiarkan berlarutan gara-gara tiada persetujuan semua pihak.

Hal inilah seperti dikatakan oleh Jabatan Perancangan Bandar & Desa MyPlan yang menyebut terdapat hampir 500 tapak yang berada dalam situasi ini. Iaitu tapak yang memerlukan pembangunan semula.

Sebanyak 139 daripada 500 lebih ini adalah tapak di Kuala Lumpur yang telah disenaraikan dalam Rancangan Struktur 2040 oleh KPKT

Nilai kasar keseluruhan pembangunan 139 tapak ini? Ia mencecah RM355.3 bilion menurut KPKT.

Sekiranya URA diluluskan, ambang kelulusan persetujuan akan diturunkan daripada 100 peratus kepada 80 peratus bagi bangunan kurang 30 tahun, 75 peratus untuk bangunan melebihi 30 tahun serta 51 peratus untuk bangunan terbengkalai atau tidak selamat didiami.

Secara atas kertas, URA memang kelihatan sebagai sebuah undang-undang ideal untuk diperkenalkan bagi mengurangkan kadar kawasan perumahan usang.

Namun sejauh mana ia realistik dan menguntungkan pihak yang sepatutnya?

Perlu difahami, meskipun bangunan ini terletak di kawasan bandar, majoriti yang menjadi penduduk di kawasan ini adalah daripada kelas ekonomi B40 dan juga golongan miskin bandar.

Dari sudut pandang demografi, kumpulan miskin bandar yang berada di kawasan seperti ini adalah daripada kaum Melayu dan juga India.

Pelaksanaan URA memberi kuasa yang lebih kepada pihak pemaju hartanah bagi melaksanakan projek-projek pembangunan baharu. Dalam konteks kali ini, pelaksanaan URA penuh dengan kesamaran kerana ia mendedahkan kumpulan miskin bandar kepada risiko hak dan kebajikan yang dinafikan.

Senario dan realiti semasa sudah menzahirkan sikap pemaju dan syarikat hartanah yang menganut kapitalisme meletakkan harga dan keuntungan melangkau segala-segalanya. Statistik jumlah hartanah yang tidak terjual menjadi bukti jelas kepada kegusaran kita ini.

Laporan Pasaran Harta 2022, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menyatakan penyumbang terbesar kepada hartanah tidak terjual, iaitu sebanyak 61.9 peratus adalah ketidaksetaraan antara penawaran perumahan dengan kemampuan pembeli.

Hal yang sama turut dijelaskan oleh ahli akademik seperti Profesor Noor Rosly daripada Program Pengurusan Hartanah dan Lelong, Fakulti Perniagaan, Universiti Malaya-Wales yang menyatakan jenis hartanah yang dibina oleh pemaju bukanlah yang diperlukan oleh pasaran. Sebagai contoh, rakyat mengharapkan rumah teres (bertanah) pada harga mampu milik, tetapi pemaju kebanyakannya membina kondominium mewah.

Kita bercakap dalam spektrum yang sama iaitu isu hartanah. Apakah URA yang bakal memberi kuasa ‘lebih’ kepada para pemaju untuk memanfaatkan hampir 500 lokasi di seluruh negara ini tidak akan dieksploitasi oleh pihak kapitalis?

Sementelah kita sudah saksikan, terdapat usaha ethnosid yang sedang disusun secara halus dalam memadam jejak peribumi Melayu dari bandar-bandar besar sejak kebekalangan ini. Semuanya adalah kepingan ‘puzzle’ yang perlu dicantumkan.

“Moving Forward”

PROFESIONAL ISTIQAMAH – HARAKAHDAILY 8/5/2025